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房地产行业跟踪周报:新房销售环比提升 期待更多优化政策落地

投资要点

上周(2023.8.12-2023.8.18,下同):上周房地产板块(中信)涨跌幅-1.9%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为-2.6%,-2.3%,超额收益分别为0.7%、0.4%。29 个中信行业板块中房地产位列第16。

房地产基本面与高频数据:


(资料图片仅供参考)

(1)新房市场:上周38 城新房成交面积214.9 万方,环比+19.1%,同比-27.9%;2023 年8 月1 日至8 月18 日累计成交530.0 万方,同比-32.1%。今年截至8 月18 日累计成交10658.9 万方,同比-4.7%。

(2)二手房市场:上周17 城二手房成交面积132.8 万方,环比-3.2%,同比-6.5%;2023 年8 月1 日至8 月18 日累计成交363.1 万方,同比-5.1%。今年截至8 月18 日累计成交5307.1 万方,同比+35.1%。

(3)库存及去化:14 城新房累计库存9216.2 万方,环比+0.1%,同比-3.8%;14 城新房去化周期为14.8 个月,环比变动+0.4 个月,同比变动-1.1 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.2 个月、8.5个月、17.4 个月、40.4 个月,环比分别变动-0.2 个月、+0.2 个月、+0.8个月、+0.6 个月。

(4)土地市场:2023 年8 月14 日-2023 年8 月20 日百城供应土地数量为329 宗,环比-28.6%,同比-48.4%;供应土地建筑面积为2273.9 万方,环比-18.5%,同比-41.7%。百城土地成交建筑面积674.9 万方,环比-51.0%,同比-79.2%;成交楼面价1548 元/平,环比-27.1%、同比+49.6%;土地溢价率2.3%,环比-0.8pct,同比-2.9pct。

重点数据与政策:全国层面:国家统计局发布1~7 月份全国房地产市场基本情况,全国房地产开发投资同比下降8.5%,商品房销售同比下降1.5%。人民银行下调MLF 利率、7 天期逆回购利率。央行发布2023 年第二季度中国货币政策执行报告,继续落实首套房贷利率政策动态调整机制,加大城中村改造的支持力度。证监会明确落实“活跃资本市场、提振投资者信心”等政策措施。地方层面:山东印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知,鼓励配套基础设施改造。广州住建局表示今年广州全市至少推进127 个城中村改造项目。南昌出台15 条房地产新政,首次购房首付比例最低执行20%。青岛、阜阳、北京等地宽松公积金政策,成都、德阳、眉山和资阳四城市实行公积金同城化,非缴存地购房可向缴存地申请贷款。

周观点:8 月第3 周新房成交数据环比小幅上升13%,同比降幅缩窄。

二手房销售同比环比均下降。央行发布2023 年第二季度中国货币政策执行报告,继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。多城放松公积金相关政策,我们认为中央对于房地产的表态持续积极,三季度可以期待更多放松政策落地,如一线城市的限购限贷局部放松、城中村改造的后续推进。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企,未来有望率先受益于市场复苏和政策放松;同时由于疫情影响褪去带来利润修复,物业股有望迎来估值+业绩的双击,建议关注物业行业的投资机会。1)开发商:保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份,建议关注中国海外发展、保利置业集团;2)物业公司:华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务;3)代建公司:绿城管理控股。

风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。

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